Pode usar FGTS? Precisa de entrada? Saiba como funcionam os leilões de imóveis

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Caixa vai leiloar mais de 4,6 mil imóveis até 21 de dezembro, por lá, é possível, por exemplo, financiar um imóvel arrematado em leilão

A Caixa Econômica Federal vai leiloar 4.605 imóveis até 21 de dezembro. São diversos editais, para vendas realizadas exclusivamente online, diretamente nas plataformas dos leiloeiros. Os eventos são oportunidades para comprar imóveis com bons descontos e preços bem abaixo do valor de mercado.

Mas você sabe como participar desses leilões?

Muitas pessoas não sabem, mas é comum que leilões, especialmente os da Caixa Econômica, permitam o financiamento do imóvel em várias parcelas. Além disso, muitos também não exigem entrada. Ou seja, não é necessário ter dinheiro em mãos para dar um lance.

O especialista em leilão de imóveis e sócio educador da Smart Leilões, Renan Lopes, conta que, na Caixa Econômica, por exemplo, é possível comprar um imóvel com até com 50% de desconto, pagando de entrada apenas 5% e financiando o restante. “Você compra abaixo do valor de mercado e ainda consegue financiar. Nos leilões judiciais, nem crédito em banco é preciso, pois o próprio Código de Processo Civil permite que você compre o imóvel dando apenas 25% de entrada, parcelando o restante em 30 vezes sem precisar comprovar renda”, diz.

E foi por conta dessas facilidades que Renan fez uma brincadeira com seus sócios e, juntos, arremataram um imóvel em Uberlândia, com uma entrada de apenas R$ 0,01. “Fizemos uma brincadeira e demos 1 centavo de entrada, mas, na verdade, não precisava dar nada, podia ser 100% financiado. O imóvel foi comprado por R$ 946 mil e vendido nove meses depois por R$ 1,5 milhão”, revela.

Renan explica que há muitas facilidades para participar de leilões, mas também muitos cuidados a se tomar. Veja a seguir dicas para quem deseja comprar imóveis por meio de leilões.

Como funcionam os leilões, em geral?

“Basicamente, um imóvel é apresentado em leilão, por um valor mínimo previamente anunciado e, então, começa a rodada de lances para definir quem será o arrematador”, explica Renan. Os leilões podem ser presenciais, mistos ou online. Eles podem ser judiciais – normalmente, quando ofertam imóveis penhorados para quitação de dívidas – e extrajudiciais – que são realizados por instituições financeiras, bancos, empresas de construção ou pelo próprio proprietário.

Quão mais barato um imóvel que foi a leilão pode ficar?

Em geral, os imóveis ficam 30% mais baratos, podendo chegar a 50% abaixo do valor de mercado.

Como é a aprovação de crédito para quem pretende financiar o imóvel arrematado?

Em geral, é necessário se submeter a uma aprovação prévia para saber quanto se tem de crédito. “É possível fazer depois, mas nesse caso é preciso ter certeza de que vai ter a renda necessária para financiar aquele imóvel, se não pode sofrer penalização”, alerta o especialista. “O ideal é fazer aprovação de crédito antes para não ter problema depois na hora de arrematar”, orienta Renan. As parcelas do financiamento não podem somar mais de 30% da renda bruta.

Pode usar FGTS na negociação?

Se o edital permitir, sim. No entanto, o mais comum é comprar e amortizar depois, com o saldo do FGTS, as parcelas que estão sendo cobradas. “Poucos editais permitem que se use o FGTS na entrada”, pondera Renan.

Como saber quando acontecerão leilões de imóveis?

Para se informar sobre os leilões, é importante acessar os sites especializados em leilões de imóveis, ou por meio dos classificados anunciados em jornais locais, de leiloeiros oficiais e também em departamentos de tributos.

Quais são as despesas após arrematar o imóvel?

Após o arremate, os principais gastos são ITBI e registro, ou seja, custos necessários para transferir o imóvel para o seu nome. Por vezes, será necessário pagar o leiloeiro, IPTU atrasado, condomínio e eventual custo de desocupação do imóvel. “Na hora da venda, haverá o custo do corretor, que eventualmente vai vender para você, e também o imposto de renda, que geralmente é calculado em 15% sobre o ganho de capital”, explica Renan.

Leigos ou iniciantes no ramo podem recorrer a algum tipo de ajuda para participar dos leilões?

Atualmente, existem assessorias especializadas que auxiliam os interessados a fazer o melhor negócio com esses leilões. A empresa de Renan é uma dessas. “Através da assessoria que prestamos com a Smart Leilões conseguimos dar todo o conhecimento, do básico ao avançado, e todo o suporte para aqueles que desejam ingressar no mercado de leilões”, afirma Renan. “Esse é um mercado que oferece muitos benefícios, desde comprar um imóvel para uso próprio por um valor abaixo do mercado até ter uma nova fonte de renda, e existem estratégias que permitem ao investidor dar o primeiro passo com pouco ou nenhum dinheiro”, diz.